Deposito cauzionale nel contratto di locazione: cos’è e a cosa serve?

Il deposito cauzionale è una somma di denaro che il locatore richiede al suo inquilino alla stipula del contratto di locazione. A cosa serve? A quanto ammonta? Quando può essere trattenuto dal proprietario?

deposito cauzionale

Alla stipula del contratto di locazione, è un diritto del locatore richiedere all’inquilino (o conduttore) il pagamento del deposito cauzionale.

Per il padrone di casa si tratta di una tutela importante perché questa somma di denaro ha lo scopo di garantire l’adempimento degli obblighi a carico del conduttore, come ad esempio il versamento del canone di affitto, il pagamento delle spese accessorie, la restituzione dell’immobile alla scadenza contrattuale, la riparazione di eventuali danni alla cosa locata.

L’importo versato deve essere specificato all’interno del contratto e la cauzione versata dal conduttore sarà restituita alla scadenza del contratto di locazione o potrà essere trattenuta dal locatore qualora vengano accertati danni all’immobile o in caso di mancato pagamento del canone da parte del conduttore.

Se il proprietario non restituisce la cauzione il conduttore può agire in giudizio per chiedere un decreto ingiuntivo nei suoi confronti; il proprietario a sua volta potrà effettuare opposizione facendo valere le proprie ragioni connesse ad eventuali danni all’immobile o a inadempimenti dell’inquilino.

Deposito cauzionale: a quanto ammonta?

La cifra da versare come cauzione è stabilita all’art.11 della legge 392/1978 che disciplina la locazione di immobili urbani. Qui si legge che il deposito “non può essere superiore a tre mensilità del canone”, ma ovviamente le parti possono accordarsi in modo diverso: nulla vieta che il locatore  richieda una cauzione pari solo ad una o due mensilità.

Il conduttore può pagare tramite:

  • versamento in contanti
  • garanzia fideiussoria bancaria o assicurativa
  • libretto di risparmio bancario o postale al portatore se di importo inferiore a 1.000 €

Quando viene restituito il deposito cauzionale.

Nel momento in cui cessa la locazione, il proprietario ha l’obbligo di restituire il deposito cauzionale all’inquilino, a condizione che quest’ultimo abbia integralmente adempiuto a tutti suoi doveri.

Inoltre, dato che la somma versata produce degli interessi legali, tali interessi devono essere restituiti. Perciò, se il padrone di casa non li ha corrisposti di anno in anno al conduttore, è tenuto a versarli al termine della locazione in un’unica soluzione, insieme alla somma consegnata a titolo di cauzione.

Se invece allo scadere del contratto si accertano danni imputabili al conduttore, come abbiamo detto il locatore può chiedere il risarcimento, se è il caso anche per via giudiziale promuovendo una causa.

È un errore comune da parte degli affittuari quello di considerare la cauzione come un anticipo sulle mensilità di affitto e pretendere poi di non pagare gli ultimi canoni in prossimità della scadenza del contratto. In realtà abbiamo  sottolineato che la verifica della presenza di danni deve essere effettuata solo alla fine della locazione al momento dello sgombero dei locali.

In quella sede è prassi fare un sopralluogo per verificare se l’immobile sia nelle stesse condizioni in cui si trovava alla consegna e redigere un “verbale di riconsegna” all’interno del quale devono essere evidenziati eventuali danni arrecati ai locali. Fatto questo, se necessario si quantifica la cauzione che il locatore intende trattenere per tale ragione.

Cauzione o caparra? Facciamo chiarezza.

Cauzione e caparra non sono sinonimi; meglio non fare confusione.

A differenza del deposito cauzionale, la caparra è una somma che il futuro conduttore può versare temporaneamente all’agenzia immobiliare o al proprietario come reale e concreta manifestazione d’interesse per l’immobile che verrà concesso in locazione.

Una volta stipulato il contratto, la caparra deve essere restituita al conduttore, oppure trasformata in parte del deposito cauzionale o dell’affitto per la prima mensilità.

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