Caparra, non sono tutte uguali! La guida definitiva
Caparra, acconto e deposito fiduciario: che differenza c’è? Quali sono le diverse tipologie e come funzionano?
Durante i vari passaggi del processo di compravendita di un immobile potrebbe essere necessario versare preventivamente una determinata somma di denaro, ancor prima di concretizzare il contratto di compravendita immobiliare.
Questa può assumere varie funzioni in base ai casi diventando talvolta caparra, anticipo e deposito fiduciario, ovvero i 3 istituti previsti dal Codice civile che danno luogo a garanzie e obblighi differenti.
Conoscere le peculiarità delle tipologie di caparre previste dalla Legge permette di effettuare un acquisto consapevole, conoscendo il motivo per il quale vengono versati dei soldi prima ancora di aver ottenuto la proprietà dell’immobile.
Caparra confirmatoria vs caparra penitenziale
Con il termine “caparra“, in generale, ci si riferisce a una somma di denaro versata da una parte ad un’altra a garanzia della propria buona fede rispetto alla conclusione di un contratto di compravendita immobiliare.
Prima di comprendere funzionamento e caratteristiche di questo istituto, è necessario spiegare la differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale:
- La caparra confirmatoria è una forma di tutela a vantaggio della parte venditrice nei contratti di vendita, e consiste in una somma pagata dalla persona che acquista a titolo di garanzia.
Qualora l’acquirente dovesse ritirarsi senza concretizzare la compravendita, il venditore sarà risarcito del mancato affare incassando la somma che era stata versata dalla controparte, come risarcimento del danno derivante dalla mancata conclusione del contratto.
- La caparra penitenziale, invece, non è propriamente considerata una “garanzia” a tutela del venditore, ma una sorta di corrispettivo del recesso operato per volontà unilaterale.
Questo significa che qualora il contratto di compravendita dovesse concludersi positivamente, la caparra penitenziale può essere restituita all’acquirente e non funge da acconto.
In alternativa, la somma versata, si può imputare al costo finale dell’immobile, rendendola così un acconto a tutti gli effetti.
E se fosse il venditore a rescindere dal contratto di compravendita? In questo caso è tenuto a restituire alla controparte il doppio della somma incassata a titolo di caparra.
Ricordiamo comunque che, per quanto riguarda l’ammontare della caparra, a prescindere dalla tipologia, non esiste una regola fissa: nella prassi, solitamente, il valore della somma che l’acquirente versa al venditore a garanzia della conclusione del contratto ammonta intorno al 10% del prezzo di vendita dell’immobile, ma nulla impedisce di pattuire una somma superiore o inferiore a quella suddetta.
L’acconto o anticipo del prezzo
Con il concetto di “acconto” o anticipo del prezzo, si intende una cifra pattuita in un contratto di compravendita versata a tutela della parte venditrice, come pagamento parziale rispetto al saldo finale della somma totale pattuita.
Trattandosi di un pagamento, l’acconto è soggetto alle normali regole di tassazione, e dunque anche all’IVA.
Qualora il contratto di compravendita non dovesse essere concluso, l’acconto viene restituito o meno, a seconda di chi rappresenta il responsabile del suo mancato adempimento.
Se a rescindere è la parte che ha ricevuto l’acconto, lo deve restituire a chi l’ha versato. Viceversa, se il responsabile del mancato adempimento è chi ha dato l’acconto (ovvero il compratore, la somma corrisposta viene perduta, nel senso che rimane al venditore.
Il deposito fiduciario
Il deposito fiduciario può essere definito come un predecessore della caparra, nel senso che è costituito da un importo di denaro dato a garanzia dell’impegno di concretizzare il contratto di compravendita immobiliare.
L’istituto viene chiamato deposito fiduciario proprio perché il suo versamento è previsto prima dell’accettazione della proposta di acquisto immobiliare, e tale somma acquisterà il valore di caparra confirmatoria nell’ipotesi in cui la proposta venga accettata dal venditore, a cui verrà consegnato. Viceversa, ovvero in caso di mancata accettazione, l’importo verrà restituito all’acquirente.
Nel linguaggio comune questi istituti vengono spesso usati senza alcuna distinzione ma, nella pratica sono molto diversi tra loro e adempiono a funzioni differenti.
Per evitare errori di valutazione in fase di acquisto, meglio quindi affidarsi ad un’agenzia immobiliare che sappia rispondere a tutti i tuoi dubbi in merito a caparre, depositi e acconti.
