Contratto di locazione non registrato: rischi e sanzioni per proprietario e inquilino.

Il contratto di affitto o locazione non registrato è considerato nullo. Quali sono i rischi e le sanzioni per il proprietario e l’inquilino?

Come abbiamo detto nel nostro precedente articolo, il contratto di affitto o locazione deve essere obbligatoriamente registrato entro 30 giorni dalla sua stipula. Osservare tale scadenza è fondamentale perché, in base all’art. 1 della Legge di Stabilità 2005, il contratto di locazione non registrato è nullo.

La registrazione è la prova dell’esistenza del contratto, ed è ciò che tutela sia il proprietario che l’inquilino. Un accordo basato solo sulla parola implica la nullità della locazione.

I proprietari di casa che sperano di risparmiare i costi dovuti per l’imposta di registro e di bollo avviando un affitto in nero in realtà si espongono a rischi considerevoli, primo tra tutti quello di trovarsi l’appartamento occupato da un inquilino che non paga il canone: se il contratto non è registrato il conduttore non è tenuto a rispettare le clausole della scrittura privata e non può ricevere un decreto ingiuntivo se non corrisponde le mensilità, tantomeno è tenuto a dare un preavviso se vuole lasciare l’immobile e, infine, non può essere sfrattato alla scadenza pattuita.

Quindi la nullità del contratto può essere utilizzata dall’inquilino contro il proprietario.

Ma le conseguenze dell’affitto in nero per il padrone di casa non si fermano qui. Infatti la mancata registrazione del contratto è una forma di evasione fiscale, pertanto è punita con le seguenti sanzioni:

• se il contratto di locazione non è stato registrato e il proprietario non ha dichiarato il canone di locazione nella dichiarazione dei redditi, dovrà pagare una sanzione dal 120% al 240% delle tasse evase. L’importo minimo della sanzione è di 200 euro, ed è dimezzata per l’affitto degli immobili ad uso commerciale;

• se il proprietario ha dichiarato un canone più basso di quello che realmente percepisce, la sanzione varia dal 180% al 360% dell’imposta evasa.

Ma il proprietario non sarà l’unico a subire le conseguenze di un contratto non registrato: i rischi dell’affitto al nero coinvolgono anche l’inquilino. Il conduttore infatti gioca un ruolo importante nella locazione, perché sta a lui accettare o meno la situazione di irregolarità: per questo motivo la legge lo reputa responsabile nei confronti del fisco in solido col proprietario per la mancata registrazione del contratto.

Così, se il locatore non paga le imposte legate all’adempimento, l’inquilino è corresponsabile per l’evasione e l’Agenzia delle Entrate potrà rivalersi su di lui chiedendogli di versare l’imposta di registro notificando una cartella esattoriale.

La registrazione tardiva del contratto di affitto.

Il padrone di casa non ha effettuato la registrazione del contratto entro i 30 giorni? La nullità si può sanare grazie alla registrazione tardiva. Questa regola è stata introdotta da una sentenza del 2007 della Corte di Cassazione, che afferma che da un punto di vista civilistico il contratto registrato in ritardo si sana e quindi produce tutti gli effetti originari e l’inquilino sarà tenuto a rispettare gli accordi presi.

Il contratto di locazione registrato in ritardo è valido solo a partire dalla data di registrazione, perciò se l’inquilino non paga l’affitto, il proprietario potrà recuperare i canoni non versati solo per il periodo che segue la registrazione, dal momento che questa non ha effetto retroattivo.

In caso di registrazione tardiva sono previste sanzioni tributarie ridotte che dipendono da quanto tempo decorre prima della regolarizzazione e variano a seconda del ritardo: la sanzione ordinaria può raggiungere il 240% dell’imposta di registro, mentre quella da versare per la registrazione tardiva è fortemente scontata. In generale prima si registra il contratto, minore è la somma.

Purtroppo nonostante rischi e sanzioni sia per il proprietario che per l’inquilino l’affitto in nero è ancora una realtà diffusa. È giusto regolarizzare quanto prima la locazione, per la sicurezza di tutte le parti coinvolte nel contratto.

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A presto con un nuovo post.