Comprare un immobile già affittato: consigli per l’acquisto.
Quando si è alla ricerca di una nuova casa, l’idea di scegliere un immobile in vendita ma affittato può suscitare non poche perplessità. La presenza di un inquilino non è un problema da poco, specialmente se la casa che stai cercando dovrà diventare a breve la tua abitazione principale.
Vediamo insieme i pro e i contro che questa situazione di acquisto può presentare.
Prima di entrare nel merito della questione è d’obbligo fare una piccola premessa per chiarire in quali casi l’inquilino ha la precedenza su altri eventuali acquirenti nel caso in cui desiderasse acquistare la casa in cui vive in affitto.
In alcuni contratti di locazione può essere specificata la voce relativa al diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile. Questo significa che se il proprietario decide di vendere la casa mentre è ancora valido il contratto, l’affittuario ha la possibilità di acquistare per primo la casa. Una volta conosciuto il prezzo di vendita, se l’inquilino non è interessato a comprare, l’immobile può essere poi messo sul mercato e venduto abitato; il contratto d’affitto resterà valido anche dopo il rogito con il nuovo proprietario.
Il principale vantaggio che deriva dall’acquisto di un immobile già affittato è di tipo economico. Infatti una casa venduta con un inquilino all’interno subisce una svalutazione che può andare dal 20 al 30% a seconda della scadenza contrattuale, del tipo di contratto stipulato e dell’affitto pagato dall’inquilino. In particolare, il deprezzamento aumenta se l’affittuario è moroso o se è stata intrapresa una procedura di sfratto.
L’articolo 1337 del Codice Civile stabilisce l’obbligo della buona fede già in fase precontrattuale, cioè il dovere da parte del venditore di fornire informazioni esatte all’acquirente; dunque il proprietario è tenuto a non nascondere eventuali situazioni di morosità o procedimenti legali in corso e fare esplicito riferimento a tali problemi anche al momento del rogito davanti al notaio.
Se non ci sono problemi particolari e quello che stai cercando non è una prima casa, ma un immobile da mettere a reddito, comprare un appartamento già affittato può essere vantaggioso perché, oltre a pagarlo un prezzo conveniente, non avrai neanche bisogno di cercare un inquilino. Acquistare un immobile occupato può essere una strategia valida anche in prospettiva, dal momento che la casa affittata oggi ti porta un guadagno mensile, mentre un domani potrebbe essere destinata ai tuoi figli.
Se invece il tuo progetto è quello comprare l’immobile ed andare a viverci, è bene fare qualche considerazione in più.
Il rischio che corri è quello di non riuscire a liberare casa velocemente a causa di ritardi e difficoltà varie legate allo sfratto, che potrebbero impedirti di andare ad abitare nell’immobile anche per anni.
Per avere la casa a tua disposizione, una volta effettuato l’acquisto devi dare comunicazione all’affittuario dell’intenzione di far diventare l’appartamento la tua residenza principale o quella di un tuo parente prossimo, notificando lo sfratto tramite una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, tramite ufficiale giudiziario, o con consegna a mano con firma di ricevuta. ATTENZIONE: la lettera deve rispettare le formalità previste dalla norma, altrimenti lo sfratto non sarà valido e il contratto di affitto si rinnoverà automaticamente.
A questo punto si prospettano più situazioni:
- se la scadenza del contratto avviene almeno 2 anni dopo l’acquisto, l’efficacia dello sfratto coincide con la fine del contratto di locazione. La notifica dello sfratto per fine locazione deve essere effettuata almeno 6 mesi prima della fine del contratto di locazione;
- se la scadenza del contratto avviene a meno di 2 anni dall’acquisto e l’acquisto dell’immobile è avvenuto almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, l’avviso dovrà essere consegnato 6 mesi prima del termine del contratto di affitto, ma avrà effetto 2 anni dopo la data di acquisto dell’alloggio;
- se la scadenza del contratto avviene a meno di 2 anni dall’acquisto e l’acquisto dell’immobile è avvenuto a meno di 6 mesi dalla scadenza del contratto di affitto, il termine di notifica di almeno 6 mesi prima della scadenza non può essere rispettato; perciò lo sfratto andrà notificato con un preavviso di 6 mesi dalla scadenza del rinnovo o della proroga. In questo caso occorrerà quindi aspettare non meno di 3 anni, dato che i contratti sono principalmente 4+4 o 3+2.
E se in seguito alla disdetta l’inquilino non rilascia la casa?
Allora sarai costretto ad intraprendere la procedura di sfratto per finita locazione. L’articolo 657 e seguenti del Codice Civile parla di due azioni che devi intraprendere parallelamente:
- l’intimazione, con la quale si invita l’inquilino a comportarsi secondo gli accordi,
- la citazione davanti a un giudice, che fissa un’udienza per la costituzione in giudizio, per esprimere le proprie ragioni.
Se l’affittuario non si presenta e non si oppone, il giudice rilascia lo sfratto esecutivo che diventa effettivo dopo trenta giorni. Qualora l’inquilino invece si costituisca e presenti motivi non fondati, l’ordinanza diventa immediatamente esecutiva.
Tutto diventa ancora più difficile quando il giudice riconosce la presenza di gravi motivi che impediscono lo sfratto.
Per non trovarti in mezzo a odissee legali che ti faranno perdere tempo, denaro e tanta pazienza, prima di impegnarti nell’acquisto di un immobile affittato rivolgiti ad un agente immobiliare che possa esaminare in modo attento il contratto di affitto, fornendoti un quadro chiaro della situazione.
