Cause di forza maggiore per non perdere le agevolazioni prima casa.
Hai comprato un immobile con le agevolazioni d’acquisto prima casa ma non sei sicuro di riuscire a rispettare i tempi e adempiere agli obblighi per mantenere i benefici? Ecco cosa sono le cause di forza maggiore che ti permettono di non decadere dal bonus.
Se sei già proprietario di un immobile e vuoi comunque usufruire del bonus prima casa sul tuo nuovo acquisto, puoi farlo, ma solo a patto che tu ti impegni ufficialmente, al momento dell’atto di compravendita, a venderlo entro 12 mesi. Se poi la vendita non avviene, decadi dalle agevolazioni e sei tenuto a pagare una sanzione del 30%. Questa viene ridotta solo qualora, entro l’anno previsto per la vendita della vecchia proprietà, venga presentata all’Agenzia delle Entrate un’istanza per dichiarare l’impossibilità di vendere entro i tempi stabiliti e richiedere il calcolo degli interessi da pagare.
Il caso più frequente di perdita dei benefici è quello in cui non si riesca a trasferire la propria residenza entro 18 mesi dal rogito nel Comune in cui si trova la casa oggetto di acquisto agevolato.
Meno comune è il caso di chi si trovi a dover vendere la casa prima che siano trascorsi 5 anni dalla data del rogito d’acquisto: la legge, infatti, prescrive che anche in questo caso si perde l’agevolazione.
Tuttavia la Cassazione riconosce delle giustificazioni accettabili (non imputabili al contribuente), degli impedimenti che rientrano nelle cause di forza maggiore, che ostacolano oggettivamente la vendita dell’immobile o il trasferimento di residenza entro i termini stabiliti dalla legge.
La definizione di causa di forza maggiore data nella sentenza 1392/2010 è:
un impedimento oggettivo e non prevedibile (dal contribuente) […] una forza esterna ostativa in modo assoluto al compimento dell’attività richiesta.
Ciò significa che l’evento sopravvenuto al contratto, non essendo fronteggiabile dal contribuente in quanto imprevedibile ed inevitabile, non è imputabile al contribuente stesso. Perciò egli può esimersi dalla decadenza dall’agevolazione adducendo l’impedimento provocato da una causa di forza maggiore.
Purtroppo la giurisprudenza e la prassi amministrativa sono state piuttosto vaghe su questo tema, tanto che sulla rilevanza della forza maggiore si sono registrate sentenze contrastanti, con riferimento alla medesima situazione prospettata dal contribuente.
Di seguito ti proponiamo un elenco di casi presi in esame dalla Cassazione negli ultimi anni e che hanno ottenuto il riconoscimento delle condizioni di forza maggiore.
| EVENTO | FONTE |
|---|---|
| Terremoto dell’Umbria | Risoluzione 35/E/2002 |
| Morte del contribuente | Rm 260369/1991
Cassazione 797/2000 |
| Grave stato di salute del contribuente | Ctr Puglia 21/10/2015 |
| Malattia del figlio del contribuente | Ctr Lombardia 44/2013 |
| Infiltrazioni d’acqua | Risoluzione 140/E/2008
Ctr Lazio 168/2007 |
| Ritardo del Comune nel rilascio delle autorizzazioni edilizie e del certificato di abitabilità | Ctr Centrale 3241/1995
Cassazione 4800/2015 |
| Ritardo del Comune nel rilascio del certificato di residenza | Ctr Umbria 92/2010 |
| Vizi di costruzione scoperti dopo l’acquisto | Ctp Verbania 4/2009 |
| Stato locativo o di occupazione abusiva dell’immobile acquistato | Ct Centrale 1497/1996
Ctr Toscana 3/9/2015 Ctr Lombardia 2220/2016 |
| Impedimento derivante dal luogo di svolgimento del proprio lavoro da parte dell’acquirente | Ctp Salerno 49/1998 |
| Militare trasferito per ragioni di servizio | Ctp Treviso 24/2009 |
| Acquisto di un diritto (quale la nuda proprietà) che non attribuisce la facoltà di adibire il bene acquistato ad abitazione dell’acquirente | Cassazione797/2000 |
| Lavori in corso nell’edificio oggetto di acquisto agevolato | Ctp Roma 368/2007
Cassazione 83/51/2016 |
| Ritrovamento reperti archeologici | Cassazione 14399/2013 |
| Smottamento nel sedime del fabbricato | Cassazione 19247/2014 |
|
Ritardo del tribunale nell’emanazione di decreto di trasferimento |
Cassazione 6076/2017 |
Per scoprire i requisiti e tutta la normativa per usufruire del bonus per l’acquisto prima casa clicca qui.
L’Agenzia Alternativa Immobiliare di Pisa resta a tua disposizione per qualsiasi altro chiarimento.
